Financial Research
DSCR 1,00× : le point d'équilibre de la couverture de dette
Le DSCR mesure la capacité des flux d'exploitation disponibles à couvrir le service de dette d'un scénario de financement donné. Contrairement au rendement, il ne mesure pas directement la performance immobilière de l'actif. Il mesure la soutenabilité financière de la structure de financement analysée.
01Key Findings
- 01DSCR < 1,00× indique une couverture insuffisante.
- 02DSCR = 1,00× représente le point d'équilibre.
- 03DSCR > 1,00× indique une marge de couverture.
- 04Le DSCR dépend du financement analysé et ne doit pas être confondu avec le risque intrinsèque de l'actif.
02Main Exhibit
DSCR < 1,00× · Couverture insuffisante
DSCR = 1,00× · Point d'équilibre
DSCR > 1,00× · Marge de couverture
Key interpretation
Sous 1,00×, les flux d'exploitation disponibles ne couvrent pas intégralement le service de dette du scénario analysé.
Illustrative framework · No asset data
03Analytical Discussion
Le rendement rapporte un loyer à un prix ; le DSCR confronte les flux d'exploitation disponibles au service de la dette. Les deux réponses sont légitimes, mais elles ne décrivent pas la même chose.
Un même actif peut présenter un rendement brut élevé et un DSCR inférieur à 1 sous l'effet d'un financement tendu. Inversement, un financement prudent peut dégager une marge de couverture sur un actif au rendement modeste. Le DSCR caractérise donc la soutenabilité du scénario, non la qualité de l'actif.
Methodological Interpretation
Sous 1,00×, les flux d'exploitation disponibles ne couvrent pas intégralement le service de dette du scénario analysé.
04Limitations
La fiscalité (notamment l'IS en SCI) est absente du cash-flow présenté. Le DSCR décrit un scénario de financement, non un retour sur fonds propres, et ne préjuge pas du risque intrinsèque de l'actif.
05Related Research
06Methodology / Disclosure
Moteur financier canonique HF-2.11. DSCR = NOI annuel / service annuel de la dette. Statuts explicites : COMPLETE / PARTIAL / UNAVAILABLE / NO_DEBT (l'absence de dette est déclarée, jamais un Infinity silencieux).
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