MARKET EVIDENCE
Pourquoi la précision communale compte
Une valeur n'est pas plus précise que la preuve qui la fonde. Sur l'obligation de déclarer la précision spatiale de l'évidence de marché.
01Executive Summary
Une valeur n'est pas plus précise que la preuve qui la fonde. Sur l'obligation de déclarer la précision spatiale de l'évidence de marché.
02Key Findings
- 01Une estimation à l'adresse n'a de sens qu'avec des comparables proches.
- 02La précision COMMUNE ne doit jamais être présentée comme une précision adresse.
- 03Le effectivePrecision découple l'entrée (adresse) de la preuve (commune).
- 04Mélanger les populations de comparables fausse la médiane.
03Analysis
Toute estimation de valeur repose sur une preuve. Et cette preuve a une résolution spatiale : un rayon d'adresse, un quartier, une commune. Présenter une valeur sans sa résolution est une tromperie.
Le plus souvent, les transactions disponibles ne suffisent pas à fonder une estimation à l'adresse. On se rabat sur la commune. C'est légitime, à condition de le dire.
HIKARI introduit la notion d'effectivePrecision pour découpler ce que l'utilisateur saisit (une adresse) de ce que la preuve permet réellement (souvent une commune). L'interface déclare toujours la précision effective, jamais la précision souhaitée.
Cette discipline évite le piège classique : présenter une valeur précise au mètre carré à partir d'une médiane communale. La précision de l'output ne peut dépasser la précision de l'évidence.
04Evidence / Data
DVF + Cerema. Filtrage national-only. La médiane est calculée sur les comparables retenus, jamais sur la population brute.
05Methodology
Moteur Market Evidence™. effectivePrecision = précision de l'évidence effectivement mobilisée, indépendante de l'entrée utilisateur.
06Limitations
Aux limites communales ou dans les zones peu transactionnelles, la médiane peut reposer sur un nombre faible de comparables — ce qui dégrade la confidence, pas seulement la précision.
07Sources / Provenance
HIKARI Research™ — Real Estate Intelligence. Notes méthodologiques et analyses fondées sur les moteurs HIKARI (HRS-1.0, HCF-1.0, HF-2.11, HC-2.8, HE-2.7, Market Evidence™) et les jeux de données publics (DVF, Cerema). Aucune donnée de marché n'est fabriquée ; aucune prévision n'est formulée.
08Related Research