REAL ESTATE RISK
Le risque copropriété, sans double pénalisation
Comment HIKARI empile les risques copropriété (travaux votés, réserves, sinistres) tout en évitant de pénaliser deux fois l'actif pour le même chevauchement énergétique.
01Executive Summary
Comment HIKARI empile les risques copropriété (travaux votés, réserves, sinistres) tout en évitant de pénaliser deux fois l'actif pour le même chevauchement énergétique.
02Key Findings
- 01Les travaux votés en copropriété sont un CAPEX confirmé déductible du Prix Maximum.
- 02Le chevauchement copro/énergie est explicitement dédupliqué (HC-2.8B).
- 03Un risque estimé n'est jamais déduit comme un risque confirmé.
- 04Le score copro part d'une base neutre, pas d'une présomption de risque.
03Analysis
La copropriété est la dimension la plus opaque d'un achat immobilier. Les travaux votés, les réserves faibles, un sinistre non résolu : chacun de ces facteurs pèse sur la valeur réelle de l'actif.
HIKARI construit un Copro Penalty Stack (HC-2.8) qui empile les facteurs de risque sans présomption. La base est neutre ; ce sont les preuves (AG, PV, diagnostics) qui font varier le score.
Le piège méthodologique est la double pénalisation : un même chantier peut être à la fois un vote copro et un chantier énergétique. Le dédoublonner explicitement (HC-2.8B) évite de déduire deux fois le même montant du Prix Maximum.
Lorsque le chevauchement est documenté, la déduction est nette. Lorsqu'il est incertain, rien n'est inventé : l'état INCERTAINE interdit toute déduction silencieuse.
04Evidence / Data
Sources : procès-verbaux d'assemblée générale, carnets d'entretien, diagnostics. À défaut, l'état MANQUANT est déclaré plutôt qu'une estimation par défaut.
05Methodology
HC-2.8 (modèle copro) + HC-2.8B (déduplication copro/énergie). Statuts CONFIRMÉ / ESTIMÉ / MANQUANT pour chaque donnée.
06Limitations
L'estimation des réserves futures reste limitée par la fréquence des AG communiquées. Aucune projection actuarielle n'est formulée.
07Sources / Provenance
HIKARI Research™ — Real Estate Intelligence. Notes méthodologiques et analyses fondées sur les moteurs HIKARI (HRS-1.0, HCF-1.0, HF-2.11, HC-2.8, HE-2.7, Market Evidence™) et les jeux de données publics (DVF, Cerema). Aucune donnée de marché n'est fabriquée ; aucune prévision n'est formulée.
08Related Research